近日，丁祖昱评楼市年度发布会和克而瑞研究中心相继发布了2022年房地产市场总结及2023年预测。

他们用数据和市场动态研究，给我们描绘了一个艰难的2022年——销售、投资回到五年前；全年成交规模降至近十年新低；呈现“先跌再稳后降二次探底”态势；流拍趋缓难掩地市凉意；仍需“保交付”提振信心；央国企支撑但“动能衰减”；城投托底下市场难见起色；融资总量跌破万亿；市场改善需求释放产品迭代……

他们也用数据和趋势，为2023年指引一条新路，给出了关于政策、行业、土地、城市、业绩、投资、融资、营销和产品的预测。

政策方面

2023年中央政策定调将继续托底，首要在于全面落实保交楼，强力刺激性政策较难落地，逐步引导房地产市场底部修复，预计行业整体定调回稳。

地方需求端政策力度有望继续加码。一线及强二线城市调控政策或将局部放松，涉及市场下行压力较大的远郊区域局部放松限购，定向优化二孩、三孩家庭以及各类人才购房资格等。弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。

房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企更将显著受益，其中股权融资或将是企业融资的重要工具。出险房企仍将有序出清，逐步将杠杆率、负债率降到相对安全的水平。

行业方面

2023年，扩大内需、稳地产的方针下房地产将完成软着陆。中央金融纾困救企的同时地方调控摆脱时滞效应后促进需求发力，销售和投资规模将实现前低后高的走势，预计全年销售规模将低于2022年，商品房销售面积降至13亿平方米以下，同时受预期降价影响，销售金额同比下降8%。

土地购置与新开工规模继续低位，核心一二线城市的优质开发土地将继续成为房企拿地重心，国央企及平台公司仍将是二三线城市土拍市场支柱力量。

基于宏观经济尚在下行、房企资金尚未改善、购房需求仍被透支等现实， “保交付”竣工将是多数开发企业的主要工作，“稳需求”促内需将是多数城市的主要施政目标。对行业规模的复苏支撑有限，2023年销售和投资规模将继续缩量。

土地方面

在当前楼市、地市双双低迷的大背景之下，维稳市场仍是第一要务。要想让市场热度回升，仍需等待需求侧调控放松取得理想的成效，届时土地市场热度才将有可能回温。就此来看，2023年土地市场成交规模或仍将处于低位，市场热度也将延续低位。

受楼市热度表现差异影响，重点城市集中供地将延续“少而优”，各城市土地市场的热度分化也将持续，并且“由外至内”的特征也会愈发显著。

城市方面

虽然疫情管控解禁、楼市强力纾困政策不断，但是介于前期高增长严重透支需求，目前楼市已然进入抛物线右侧，2023年整体成交规模预计持续回落，降幅约10%-15%。二手房市场层面，因严苛限制性政策全面解除，整体成交规模预期与今年持平或小幅微降。

不同城市分化延续，一线和个别热点二线市场成交有望“保温”，回调压力主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的弱二线和内陆三四线城市，预计上半年继续回调，到三季度才有可能局部企稳筑底，部分强二三线城市四季度大概率轮动复苏，全年呈“先低后高”走势。

土地与开工缩量致2023年全国商品住宅供应总量显著回落，且上半年月均入市新房少于下半年。以销定产下，一线及核心二线城市整体供应持稳或者微降，三四线城市供应继续缩量，已跌入历史规模底部城市或将止跌，但回升无望。

业绩方面

近期，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，为2023年甚至更长一段时间内房地产行业发展指明方向。短期内多数房企仍然面临较大的偿债压力，企业运营改善的核心还是在于销售端。目前在受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软的背景下，只有耐心等待预期修复、需求端改善。

从企业发展战略角度出发，出险房企仍应以保交付为主要目标，其他规模房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

投资方面

年末已有利好房企发债、融资等政策出台，但目前来看对于房企投资并未产生立竿见影的效果，预计在宏观经济环境发生明显扭转、销售回暖之前，房企的投资都将保持非常谨慎的态度，既包括降低投资力度，也包括集中投资于非常优质的地块。

而对于头部央企、以及小部分民企来说，此刻也仍是获取优质地块、补仓核心城市和深耕城市的窗口期。企业需要通过优质的新增土地来带动整体的销售回暖。

城市选择越发趋同之下，深耕城市群、投资聚焦在核心一二线城市是上策。未来长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群将成新一轮发展高地，市场份额将稳中有升。在建设现代化都市圈过程中，核心城市与卫星城市市场价值将重构，这也是未来企业投资的重点。

融资方面

房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企更将显著受益。

房企在2023年的前三季度仍将迎来一波大规模的偿债潮，到期债券总规模将达到5573亿元，同比增长5.3%，其中境内债券到期2810亿元，境外债券到期2765亿元。由于2021年以来房企发债量长期小于到期量，因此房企偿债一直处于承压状态，这波偿债潮仍然需要房企注意。

营销方面

长期来看产品力是企业核心竞争力，企业口碑提升有利于项目销售、加强去化。经过几年的发展，分销渠道、线上渠道包括直播等是获客的重要手段，此外保交付、增信心是提振去化的方向。

产品方面

基于“房住不炒”政策主基调不变，以及人们对居住品质诉求的不断提升，产品力是房企践行长期主义之基石的逻辑将是根深蒂固的。产品力已经是贯穿了从拿地、定位、设计，到工程、交付、服务等环节的全周期、全流程的运营能力。

在进行产品升级的房企中，相当一部分都聚焦客户服务和交付体系方面的升级；而在品牌战略方面亦更关注“人文关怀”，以人为本的理念进一步强化。此外，科技化、数字化在产品端的赋能进一步深化，已覆盖房企决策、设计、创新、技术、管理、运营、服务等全业务条线。同时，在国家“双碳”目标推动下，产品向绿色低碳化转型也已经成为未来最重要的发展趋势。